[유종현 잡담] LTV(담보인정비율, 주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)가 뭐에요?

LTV와 DTI가 뭐에요?

최근 최경환 부총리 후보자는 부동산시장에 대한 변화를 예고했죠! 바로 주택담보대출비율인 LTV와 총부채상환비율인 DTI 같은 부동산 규제 완화를 한다는 뜻을 밝혔는데요. 이유는 주택시장, 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었기 때문이죠. 그렇다면 지금까지는 왜 DTI, LTV 규제를 고집했을까요? 바로 깡통주택 양산과 금융질서 붕괴를 우려했기 때문인데요.  '이러지도 저러지도 못하는' 참 쉽지 않은 상황입니다. 

"현재 부동산 규제는 한여름 옷을 한겨울에 입고 있는 것과 같다" - 최경환 2014.06.13

"LTV와 DTI 규제 완화에 대해 생각해 보겠다" - 서승환 국토교통부 장관 2014.06.18 

그러면, 도대체 LTV와 DTI가 뭘까요? 

■LTV(Loan to value ratio; 주택담보대출비율, 담보인정비율) 담보가치 대비 대출비율

은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다. 

예를 들어 주택담보대출비율(담보인정비율)이 60%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억2천만원까지만 대출해주는 식이다. 

하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 작은 것이 보통이다. 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분하는 경우에 대비해, 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 준다. 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다. 

■DTI(Debt-to-income ratio; 총부채상환비율)

금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다.

즉 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS:Credit Scoring System)과 비슷한 개념이다. 

예를 들면, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

한국에서는 부동산 투기 과열에 따라, 2007년 은행권에서 투기지역과 투기과열지구에 대하여 주택담보대출에 DTI 규제를 확대하였다. 소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있다. 

사진=건설워커

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